开发计划书 篇1
无数白酒品牌在终端渠道的。深度覆盖和精细化开发运营上做足了功夫，手段和工具己经无所不用其极了。众所周知，餐饮等传统渠道对中高端自酒新品的引领效用越来越低，而渠道费用和运营成本却越来越高。
在一个区域市场上，即使销售业绩做到了餐饮渠道前几名，第一投资回报依然无法做到以店养店，第二过于注重餐饮渠道，外围渠道始终无法取得较大突破，就从根本上说明了餐饮渠道对中高端白酒的引领效用不足。
传统渠道困局的原因
许多品牌在传统渠道上陷入困局的核心原因，就是结构效率和运营效率的关系错位、运营效率就是在策略不变、方向不变的情况下， 通过推拉结合的市场活动和内部执行力与反应速度的 提高，在短期内迅速提升市场业绩，让主导产品的市场表现优于既往表现。我们在各个渠道上所做一切推 广，都是运营效率的体现。结构效率是指通过市场运营的方向和结构的调整，从根本上改变原有状态，以新的策略和方向提升市场业绩，进而明确树立主攻方向。
中高端白酒的转型方向
从近年的新品推广看，团购公关已经成为中高端 新品市场推进的首选策略。只有在团购公关上取得有效成果，打动核心消费领袖，通过后备箱工程和消费领袖 的引领作用，进而带动其他消费群的指名购买最终才能达到消费者自点和自带率的提高。 洋河蓝色经典、老白汾和国窖573等品牌已经做出了很好的榜样，而且在几年的运营中逐步形成了一套行之有效的推进策略。在实际操作中我们发现，团购渠道和传统渠道相比运营成本最低，能很大程度上提高企业的盈利能力。 策略
1领导公关;定制开发;
2二大型会议赞助;酒店常客开发;
3烟酒店的团购资源开发;
4团购中介和团购经销商开发;
5特殊通路开发;VIP客户俱乐部;
6全员团购;品鉴顾问和兼职团购
7客户转介绍;招标采购;
8同乡会;重点客户公关。
一、领导公关
人所共知的原因，各级政府领导在公务消费中助引领作用是很大的，可以有效的影响到其管辖范围内的下级领导干部的消费选择。尤其各级一把手的消费偏好，直接带来的就是其周边人群和下属的顺势响应。一把手的公关不是每个企业都有机会切入，同时在政务招待方面，外来品牌与地方品牌相比亲和力远远不够，影响力有限，因此公关难度较大。
企业可选择的有效策略
1.力争成为政府招待酒。
虽然地方品牌有优势，但外来品牌也不是没有机会，如:洋河在河南的部分县市，就是当地的政府招待酒，以此带动当地有关局委机构的团购销售。
2，免费赠酒。
利用企业和经销商的人脉资源，向党政一二把手、办公室主任、接待办主任等关键人物定期赠酒(只要能放入这些领导的后备箱，总有机会被消费掉)
3、党校公关。
领导干部最集中最好接近的地方，除大型会议，只能是党校了。作为中国国情的产物，各级党校是领导干部必须接受培训和学习的地方 各级党校既有定期轮训班(正副职均有也有专题研修班(多为一二把手或专题所涉及的部门领导)，还有后备干部提拔前的进修班(前途最光明的公关对象)。这些领导干部在党校，除了学习研修，相对平时来说有闲余时间。所以另一项重要事务就是与有关上级部门的沟通，以及与同班学员的交流(这是以后的资源)。因此更容易接近，对企业来说是不可多得的领导公关的上佳机会。
二、品鉴会
区域营销实践中，品鉴会主要有两种形式:大型品鉴会，小型品鉴会。大型品鉴会多用于新品上市之初，利用企业和经销商的人脉资源，广泛邀请当地有关政府部门，以及主要企事业单位负责人参加(参加品鉴人数可达200人以上)，展示新品形象，强化品牌认知，促进各方交流，为后期的定点公关和团购推进奠定
三、定制开发
定制开发在厂商中已经有大量的实践。主要针对部分需求量比较大的目标客户，由厂商直接定向开发该客户的招待专用酒，不进入渠道流通。如宝丰酒业在当地针对移动公司、平煤集团等大客户均开发了定制产品。高端白酒市场营销 定制产品分为两类:一类是根据客户的需求和要求，按照合同价格勾调相应等级的酒水，并单独设计包装注明某某单位招待专用，如茅台针对全国500强企业开发的定制产品另一类是不使用独立包装，只在企业有主导产品的瓶子、盒子、箱子上面加贴客户标记以区别与渠道流通产品。
定制开发的步骤
1筛选目标大客户。
主要集中在当地知名的大企业、驻军机构以及部分事业单位二部分政府部门也有可能直接定制招待用酒、如政府部门选择当地品牌定制、旅游城市和经济实力雄厚的城市或县市因接待量大而制定等。2、利用已有人脉资源定向公关如果没有相对成熟的人脉资源定制开发的公关难度要大的多。因此应该尽量利用成熟的资源
2直接展开高层公关。
3根据客户需求，提供定制方案。一般而言，大客户正因为公务接待量大，用酒多，用时针对不同阶级的接待又要选用不同价位的白酒，所以定制开发的产品不能限于一款，要在两款以上。其中一款可以作为内部和普通接待用酒（甚至也可以作为员工福利）另一款作为贵宾接待和礼品用酒。
4签约实施。这个过程既可厂方操作，也可以全权委托经销商代为执行操作。其中经销商的操作需要注意的是合同条款的约定，尤其付款条件和周期
四、大型会议赞助
由于很多政府部门每年都有一些大型会议。如两会、各系统工作会议以及部分专题会议等，因此大型会议的赞助也是公关团购的有效推进策略之一。
概括起来，大型会议出形象，专项会议出销售。各种品牌应该根据产品推广的不同阶段，选择不同的赞助方式，如新品上市可以针对两会赞助，成长期的
产品更适合于专项会议赞助。
会议赞助的执行要点
选择好会议类型。 _要根据会议类型和规模的不同，确定不同的赞助方式和赞助目的。如每年的两会参加人数众多，代表委员非富即贵，可以说都是中高档白酒的消费领袖，具有很强的引领作用、但正由于会议人数太多，参会人员的来源极为分散所以两会赞助的销售效用不大只能起到品牌传播和认知的目的，相对来说适用新进入市场的产品或当地品牌推出的新品。
1系统的专项工作会议的目标要集中的多，如政法系统、金融系统年度工作会议或专题会议等，参会人员全部来自不同地方的同一个部门，公关的目的就更倾向于后续的销售。
2一与会议主办单位尤其筹备组的密切沟通是核心
通过会前和会中的及时沟通，了解会议类型 和规模，确定赞助方案和预算(会议用餐赞助或礼品赞助)，并在筹备组的协助下在会议期间付诸实施。
3.会后的 跟进服务和定点公关。
要及时通过筹备组拿到参会人员名单，在会后根据产品的推广进度、市场布局、人员安排等综合情况，快速确定跟进服务和定点公关的范围和对象，并配置好相应的销售资源，尽早达成销售。
五、酒店常客开发 餐饮渠道的效用日益下降，消费者自带率越来越高，但我们可以跳出酒店做公关，即针对酒店的常客进行公关，达成直接销售 我们知道，每一家核心酒店尤其是A类大店，都有一些签单的长期固定客户，如果按照二八定律推算，大部分常客都支撑着一家酒店80%的收.入。既然酒店常客的消费频率高且消费力强，可以通过驻点促销和片区销售人员与酒店的客情关系，以及促销小姐和客人的沟通尽量得到该酒店常客的相关资料，然后实施定向公关。 操作要领
A.针对促销小姐、业务人员强化客情关系维护方面的培训，并导入相应的绩效考核，要求他们定期提供酒 店常客资料。
B，促销小姐和业务人员要和酒店大堂经理、咨客(或预订部)、销售部等加强客情沟通，再通过他们的言谈，在不引起对一方防范的前提下多方获知常客资料。
C。针对已知的常客资料，如果促销小姐和业务人员精力和技巧充足，在不影响自身正常工作的前提下可以 直接开展定向公关，否则要将客户资料交由专职团购人员，专业实施客户开发和跟进服务。但要根据客户达成的销售，对提供者给予相应的奖励或提成。
六、烟酒店团购资源开发
我们通过调查不难会发现:市场上的名烟名酒店，只要是能够存活下来的，只有一个核心要素，名烟名酒店至少要有五家以上的单位常客，当然有卖假酒的例外。
在实际调研中通过观察发现:在名烟名店现场消费客人，70%以上都是整箱购买并月 ..签单居多，这就是一家烟酒店能够存活的最核心的优势。 由此，烟酒店老板背后的团购资源也进入了各品牌的推广范围。
方式有一下几种
①一是针对核心烟酒店背后客户的专场品鉴会。通过与烟酒店老板的沟通，从着眼于提高该店单个客户销量、提高店方利润的目的出发，对店老板承诺不与
其争夺客户，打消老板顾虑。然后邀请其背后的客 推出专场小型品鉴会，并在会后协助店方及时跟进，达成店内本品销售。
②二是针对烟酒店常客推出的积分卡或金卡。针对签单客户和整箱购买的客户，通过店内广告和展示告 知客户，并通过驻点促销小姐的现场沟通，让客户了 解金卡或积分卡的内容，对单位客户以及关键人(如办公室主任、司机等)实施积分奖励和消费优惠，吸 引客户长期消费本品。
七、团购中介和团购经销商开发
近年来出现了一批专职团购中介或团购经销商，他们利用自身的人脉关系，或利用产品的特殊用途优势(如食用油、香油、肉制品等主要依靠单位的节日团购)，成为独具特色的悄售中间商。他们不做传统渠道，平时还有其他事务，只在过年过节前夕，抓住机会开展团购业务。
这类渠道有两种类型：一类是团购中介，更多的指个人，利用多年累积的人脉关系开展业务：另一类是团购经销商，只做大客户渠道不在传统渠道操作，以及部分食用油和肉制品经销商代理白酒后的专业团队操作。
开发计划书 篇2
（一）XX市宏观经济环境分析
XX市宏观经济呈现以下特征：
1、XX市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。
2、随着XX市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。
（二）产业政策对房地产市场的影响
限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。
国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
（三）区域市场分析
海珠区是老四区之一，古称江南洲，在XX市珠江的南面，20xx年全区总面积为90。40平方千米，总人口87。7万人。20xx年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。海珠区古称“江南洲”，XX人称其为“河南”，处在XX市的中部，由珠江水系河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有“南肺”之称的绿色岛区。黄埔村，原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2。5平方公里，是XX市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩（水田450亩，农地137亩），主要种植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果20xx亩。各种果树种植面积（约数）：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。附近有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有航海高等专科学校……因应XX城市中心“东移南拓"的整体战略需要。XX城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速发展，而黄埔古港遗址的保护与开发，又成为本区域今后一个“亮点"，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的整体价值。
随着多年的发展，外来人口越来越多，由于XX城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业的发展，将会吸引不少在工作的人士在此置业安居。
（四）产品定位
优势分析：1、楼盘开发地临江：随着经济的高速发展，人们的生活压力越来越大，人们开始追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵。
2、有悠久的航运文化：东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化交流史上占据着重要位置，更有具备中国“海上丝绸之路起点”之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村发展成为世界性的贸易港口——今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国“中国皇后号”商船和瑞典“哥德堡”号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。
3、大学城：师资优质，环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素质教育。
4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过，方便上下班。
劣势分析：1、配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。
2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心附近，交通十分便利，2分钟到地铁口，实用率高。
价格：均价22500元/㎡户型：86㎡的复式和单层周围交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大学城3线等多路公交车经过雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，临近琶洲会馆区，靠近大型地铁江畔社区。
价格：毛坯均价15000元/㎡
户型：77㎡两房保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。
价格：均价26500元/㎡
户型：51—156㎡的一到三房
泊雅湾实用率高，户型多样，使用不同的买家。
价格：均价19000元/㎡
户型：1120—200㎡的三至四房
利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，实用率高。
户型：26—92㎡的一二三房
地址：海珠区海珠区赤岗东路赤岗中学对面。
世纪星花园：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，十分钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的城央别墅，投资价值高。
户型：300—1000㎡的3—6层高别墅
地址：海珠区新港东路南侧、高速公路西面。
机会分析：1、XX市的经济发展对房地产市场的带动效应。 2、黄埔村的规划带来的利好商机。3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。 4、消费者的购买力强。
威胁分析：1、房地产及金融政策的规范和抑制。2、地块成熟有待培养。3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。
综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。
项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境优美的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种“既享有成熟小区环境，又坐拥未来旅游胜地”的双重“抵买”价值。将项目形象定位为：悠闲宜住公寓。
目标客户定位
1、外来人口在该地置业：他们注重综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强。
2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。
3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。
为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：1、双开门电梯的设计2、充分利用楼体的外观折线美
价格定位20xx0~28000元/平方米住宅为分期销售，因为不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的实用房；而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。
（五）楼盘销售推广
1、预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗意栖居的美好联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为“兰亭轩”。同时在广告宣传中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣传以报纸、电视为主，广告为辅。配合公关活动，在新闻媒介上适当报道。如《XX日报》、《XX晚报》；电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，电视台为辅。
2、开盘期为第二阶段：通过前期的宣传造势，已有一定的知名度和客户的积累，故在开盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。
3、其后的第三阶段将着力配合销售的高潮期进行的促销活动。
开发计划书 篇3
从我司的销售情况来看，很大一部分的销售额都是由经销商创造的，但我司未对经销商的开发给予足够重视，缺乏人力、物力、政策和资金支持，尤其是缺乏相关的激励机制（如果按经销商销售额给予开发人员千分之五的奖励，相信很多人是很有办法去开发的），导致经销商开发的步伐缓慢甚至倒退。以下是本人对开发经销商的一些看法，请领导指正。
一、确定重点开发区域，组建团队，每一区域指定专人开发
1、确定重点开发区域
我国的行政规划：
23个省，4个直辖市，5个自治区，2个特别行政区
744个市，其中：直辖市4个，地级市368个，县级市372个
1585个县(自治县、旗、自治旗、特区)
从全国市场来考虑，我们的产品覆盖面较低，现结合实际情况，我们将开发重点锁定（但不限于）在广东省、广西、贵州省、湖南省、福建省和江西省共6个省份：
如上图所示，6省份含地级市+县级市共149个，市辖区+县共514个，我们的目标是每个地级市、县级市必有至少一家代理商，每个市辖区、县必有至少一家经销商，达到“一市一代理，一县一经销”，目标开发经销商的数量至少为663个。
2、团队组建
结合公司情况，销售总经理负责统筹，2个贸易公司负责人为各自团队负责人，区域负责人及相关成员待指定。两个贸易公司负责人统筹6个省份的经销商开发，每个贸易公司的区域负责人需6人，每人负责一个省份。
二、制作专门的经销商开发宣传资料，制定一套完整的探寻和销售政策解说方式
要开发经销商，开发人员必须清楚公司的战略、产品知识及市场定位，最重要的是要明晰公司的销售政策，能清晰地告知客户我们政策的优势，能够很好地传达我们的销售政策，也就成功了一半，因此良好的口头表达能力和应变能力很重要。如果宣传资料是广而分发的，其中的内容可以写得模糊一些，如我司要求保证金20万，资料上可以写需缴纳一定保证金。针对有意向的客户，那么可以将合作协议给予其参考。以下是开发人员必须熟知且需传达给客户的信息：
1、了解我司企业战略：了解企业的战略，企业的背景，特别是资金实力等知道的越多，当开发人员对企业有归属感时，才能让经销商也有同感，俗话说“要销售产品，首先把自己推销出去”。 富有激情的说给他听，他也会被你的热情所感染，作为经销商代理你的产品也会心里有底。
2、了解我司产品知识、市场定位及市场开发思路：客户要知道你公司开发市场的思路市场定位、产品档次、性价比 、产品的生产工艺、性能配置、使用方法等。
3、了解自己公司销售政策
1）经销区域
2）销售任务
3）付款方式（现款现货）
4）推广力度（主要是广告）
5）销售政策（包括每月特价额度、月/季度返利、年终返利等）
6）保证金
7）质量和价格
8）生产周期及送货速度
9）售后服务（退换货）
推广力度，即广告，尤其是门面的招牌在省外市场的投放较少，导致我司品牌知名度较低，可适当支持当地经销商进行广告投放；生产周期及送货速度方面是销售分部不断提出却无法改进的一大短板，建议公司给予重视，多生产一些常规产品半成品、成品的库存。如果可以的话，建议公司对经销商开发二级经销商或终端市场提供一整套市场开发方案。
三、对开发区域做详细的市场调查，具体到县、区
1、目标市场的环境
1）整体环境：包括所处地理位置、人口数量（间接可以推测对住房的需求量）、经济水平（主要是GDP）、消费习惯等
2）市场环境：包括市场容量、领导品牌和跟随品牌等市场份额。这样就可以测算在这个市场一年能做到什么地步，才好找确定怎么跟经销商谈。
2、调查竞争对手及市场销售模式：当你到了一个新市场，首先了解各大卖场，批发市场，零售商。了解当地竞争对手的销售模式和销售政策，明确哪些产品是主打产品等。只有了解市场，再去招商，会感觉到得心应手，这就是因地制宜的策略。
四、寻找目标经销商
1、目标经销商的标准
1）销售网络强大，资金雄厚的经销商：资金实力雄厚的经销商往往是行业里面的领袖，这是我们首先寻找的目标。但这类客户往往对厂家销售政策要求苛刻，而且他手中有很多品牌，往往不会把你的产品放在重要位置上的。
2）有资金，没有网络实力的经销商：这一种情况往往是做相关联的产业的现在刚想进入本行业。这一类客户是我们优先选择的目标，他现在虽然刚进入该行业但他在其他的行业是有许多网络的。
3）没有资金但有先进的经营理念的经销商：这一种情况往往是进入这个行业不久，往往以前要么给其他的经商商打工的，要么是厂家的销售人员，现在自己开店了，这类人很有想法但就缺资金，如果厂家支持力度大，给予其铺货试销的话，找这种经销商也是一种选择。
2、寻找经销商的方式
1）网上寻找：成本低、方便快捷高效！通过B2B网站、百度搜索等。
2）黄页寻找：通过工商目录，选出的客户一般实力都比较大，否则不会上工商目录。
3）通过工商局拿到相关经销商资料：需要一定的人际关系，得到的资料一般都比较齐全，注册资金、联系人、地址、销售额等一应俱全。
4）上门拜访：就是直接到终端销售点或分销商给你推荐。
5）介绍法：通过熟人或市场管理人员，甚至对你不感兴趣的经销商，如果你的态度好，他们或许可以给你介绍。
五、成立电话中心小组，对经销商进行初步筛选
面对从网络、黄页等找寻到的大量经销商的信息，由于地理位置较远，无法一一拜访了解，那么可以成立电话中心小组，对小组成员进行专业的培训，通过电话的方式探寻经销商的合作意向，了解经销商的实力、经销网络、经销品牌等信息。
六、经销商拜访
初次拜访时要传递和要搜集的信息
1、传达给经销商的信息：
1)公司基本介绍，注册资金/规模/集团情况/公司现状；
2)目标产品情况，包括零售价格、产品卖点、产品优势、产品功能等；
3)公司在目标区域的销售思路；
4)公司在目标区域的销售目标、任务、考核等；
5)销售政策（包括贴息政策、每月特价额度、开票4%税金、月/季度返利、中高压产品优惠、年终返点、保证金及贷款政策）；
6）保证金
7)公司的市场保护政策；
8)公司其它产品的基本情况介绍；
9）付款方式问题
2、开发人员要搜集或了解经销商的基本信息主要有：
1)经销商姓名、地址、手机、传真、办公电话、邮编等详细信息；
2)经销商性质：个人/公司？
3)经销商主要纯销渠道：批发还是零售或直接做终端的，确定其主要销售方式；
4)经销商纯销人员人数：销售代表多少人？
5)经销商销售思路：以纯销为主还是分销为主？
6)经销商销售区域：要求哪些区域？自己纯销哪些区域？分销哪些区域？
7)经销商现在销售的主要产品是什么？销售情况如何？如何销售的？
8)经销商对公司那个目标产品有兴趣？想销售多大区域？市场反馈如何？
开发计划书 篇4
通过对XX项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
X房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
(3)市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid(科技商务中心区)山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
(一)本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
开发计划书 篇5
一、实施背景
教育部《基础教育课程改革纲要》中指出：“改变课程管理过于集中的状况，实行国家、地方、学校三级课程管理，增强课程对地方、学校及学生的适应性”；“学校在执行国家课程和地方课程的同时，结合本校的传统和优势、学生的兴趣和需要，开设或选用适合本校的课程”。校本课程是国家课程标准中一项不可缺少的重要组成
部分，它的开发有利于全面落实党的教育方针，有利于尽可能满足学生个性的发展，有利于促进教师的专业发展，有利于实现学生的主动、生动全面发展。校本课程的开发与实施，给学校的特色发展、教师的专业发展、学生的个性发展提供了新的舞台。我校根据实际，把校本课程做为国家课程的一种校本化开发，以培养学生的兴趣特长、创新思维习惯和实践能力，采用“自主、合作、探究”的学习方式，全面提高学生的素质，尽可能发挥每个学生的个性与特长，让每个学生学有所长。
二、指导思想
从我校办学理念、培养目标和办学特色出发，本着有效利用现有教育资源，依靠本校教师和专家、家长共同开发的原则开发具有博文特色的学校课程，以体现个体差异，全面育人的开发宗旨，为学生提供品德形成与人格发展、潜能开发与认知发展、身体与心理发展、艺术审美、综合实践等方面的学习经历，促进学生主动、和谐发展。
三、开发原则
1、主体性原则：以学校为主体，自主开发和发展的课程，应充分体现学校特色；体现教师为课程开发的主体；体现以学生的实际需要为主导。
2、自愿性原则：尊重学生的意愿，自选课程，充分发挥学生的个性特长。
3、灵活性原则：教学内容、方法以学生的实际情况而定，教师应从学生的能力、效果等差异出发因材施教，灵活调整，使全体学生都得到发展。
4、开放性原则：体现目标的多元性，内容的宽泛性，时间空间的广域性，评价的主体性、差异性，要注意充分发掘学校现有的课程资源和服务资源，服务于课程改革。
5、实效性原则：指学校课程开发中，学校不强调每门课程都必须有绝对的系统性、完整性，而强调对学生有启发性，学有所思，注意结果的有效性、针对性。
四、教材编写要求
1、教师从以下四个渠道挖掘教材资源：(1)自编教材；(2)选编教材；(3)选用优秀教材；(4)拓宽现有教材。
2、学校教材内容的选择要关注学生的学习兴趣，激发学生学习积极性。内容组织要强化活动设计和实践应用，应引导学生发现问题、思考问题和解决问题。教材内容应尽力图文并茂，并通过简要案例、对比分析、逻辑演绎等手段，促进学生理解内容。内容表述要简明扼要、条理清晰、语言生动。
3、教材编制要充分利用信息技术，关注在信息技术支持下教材内容的互动性和生成性。教材编制要重视开发和合理利用本区域所具有的教育资源。
五、课程的实施与管理
(一)建立组织机构、明确任务职责
1、成立学校课程开发与管理领导小组
组长：
副组长：
组员：教导处陈秀素主任、教科室杨公军主任、初一级部赵万顺主任、初二级部王金奎主任、初三级部吴冬主任、各学科教研组长
职责：负责统筹规划和领导制定相关条例，加强管理和培训。
2、教导处、教科室职责：
(1)对教师进行必要的培训，组织教师申报课程。(开设学校课程的教师，须填写申报书，撰写课程介绍，编写所开设课程的教案。它包括以下内容：课程目标、课程内容或活动安排、课程实施建议以及课程评价建议。)
(2)组织学校课程开发学术委员会成员对申报的课程进行评审，做出评价意见。
(3)提供课程菜单和课程介绍，组织落实课程表等工作。
(4)负责建立学校课程授课教师档案，负责建立学校课程学生档案。
3、各级部职责：
(1)开展学生选课指导，负责指导学生选择科目。
(2)负责向授课教师提供上课学生名单，协调、管理小组活动。
(3)建立学生选课登记表，记录学生学校课程学习情况，作为综合素质评价依据。
4、教研组职责：
(1)组织落实学校课程的开发与申报和实施工作。
(2)指导并选编校本课程。
(3)召集成员定期研讨课程的开发、实施、编辑。
(4)总结本组学校课程的实施情况。
5、授课教师职责：
(1)撰写校本课程教案。
(2)任课教师认真备好每一节课，按步实施，教导处随机听课、测评。
(3)教师组织活动必须有计划、有进度、有教案，有学生考勤记录。
(4)教师应保存学生的作品、资料及在活动、竞赛中取得的成绩资料。
6、校本课程实施过程中，领导小组需把好以下几关
(1)各年级段设置的校本课程，必须符合学生的年龄特征和接受能力。
(2)任课教师要通过选编、自编教学内容等形式形成校本课程教案。
(3)校本课程一经开设，课程实施的老师要严格执行课程计划，按学校安排的课程表授课，不许随意删减课时或被其它任何内容、形式所占用。
(二)学校课程的实施
1、实施流程。
(1)选课
教导处、教科室在学期开学前一周，公布每个年级开设的校本课程方案及授课教师，供学生选择。学生根据自己的兴趣爱好，填报选课志愿表。教科室对学生的志愿表进行统计汇总。
(2)排课
校本课程每周四安排一课时，一学期按18周安排。在公布课表的同时，要公布授课教师、学习地点。
(3)上课
教师根据学校安排，在指定地点组织开展教学活动。校本课程教学组织的要求与国家、地方课程的要求相同，要建立临时班级，安排好座次表，选出一名课代表，协助授课教师做好学生考勤、作业完成等工作。教师要精心备课，认真上课，并根据实际情况，及时完善课程内容，调整教学方式；学生上课采取走班制，根据教师的要求，严格遵守学习纪律，积极参与学习活动，认真完成学习任务。
(4)考核
每一专题学习结束后，教师要组织对学生进行考核，并向教导处提交课程实施总结。对学生的考核可采用测试、小论文、实验、设计、竞赛等多种方式进行，考核成绩纳入学生学期成绩考核之中。
2、实施过程中的注意事项。
(1)对学生的选课要科学引导。要加强对学生的宣传教育，讲清学校开设校本课程的意义，要求所有学生参加选修课程，级部主任、班主任协调指导选课，做到“指导不包办，放手不放任”。
(2)教师要精心组织教学过程。教师要认真制订教学计划，精心备课，撰写教案；认真组织教学过程，加强学生管理，加强与班主任老师的联系，及时反思改进教学行为，提高教学效益。
(3)学生要认真上课。按时出勤，遵守班级常规，认真完成老师布置的学习任务及考核要求。学生校本课程的评价结果记入学藉档案，成绩优异者优先评优。
(4)加强对课程实施过程的调研和监控。学校课程管理与实施领导小组对校本课程实施的全过程进行调研和监控。通过听课、问卷、座谈、个别访谈等形式，从课程内容、教学过程、学习效果、学情分析等方面，全面分析该课程的实施质量和学生的认可程度，及时反馈，并为校本课程的后续开设提供决策依据。
六、学校课程的评价
为了保证学校课程的开发质量，促进教师的专业发展，张扬学生的个性，彰显学校办学特色，主要从三个方面对学校课程进行评价：课程教案、课程实施、学生学业成绩。
课程教案评价的要素主要有：课程目标是否符合学校的办学理念和培养目标，目标是否明确清楚；课程内容的选择是否合适，所需的课程资源是否能够有效收取，内容的设计是否具体有弹性；课程组织是否恰当，是否符合学生的身心发展的特点；课程评价的方式方法是否恰当等等。
课程实施评价：主要是对教师教学过程的评定，主要包括：教学的准备、教学方式、教学态度等方面的评价。通过听课、查阅资料、问卷、座谈形式，对教师进行考核，并归入业务档案。主要是四看：一看学生选择该科的人数；二看学生实际接受的效果；三看领导与教师听课后的反映；四看学生问卷、座谈的结果，从而有利于促进教师专业发展。
学生学业成绩评价：主要是对学生在学习过程中，知识、技能、情感、态度、价值观、等方面取得成绩作出评价，评价要有利于促进学生个性的发展。对学生评价主要是三看：一看学生学习该课程的学时总量，作好考勤记录；二看学生在学习过程中的表现，如态度、积极性、参与状况等用“优秀、良好、一般、差”(ABCD)等形式记录在案；三看学生的学习成果，学生成果可通过实践操作、作品鉴定、竞赛、评比、汇报活动等形式展示，成绩记入学分管理相关评价表格。
评价的形式多样，一般可采取以下“四结合”的形式，即教师的评价与学生的自评、互评相结合；对小组的评价与对组内个人的评价相结合；对书面材料的评价与对学生口头报告、学习活动表现的评价相结合；定性评价与定量评价相结合，以定性评价为主等形式。
七、保障措施
1、学校成立学校课程发展委员会和学校课程建设小组。
2、加强培训，统一认识，明确开发学校课程的目的和意义。对在学校课程实施过程中有所创新、取得突出成绩的教师予以表彰。
3、加大经费投入，确保研究经费的及时划拨，加强校园环境改善，加强图书馆、实验室、实践基地和校园网站建设，为学校课程实施提供必备的物质条件。
4、协调社会、家庭，为开发学校课程提供保障。利用网络等各种载体大力宣传学校课程，营造良好的社会舆论氛围，争取社会各界、社区和家长的积极配合，探索建立学校、家庭、社区有效参与的新机制。
开发计划书 篇6
1.对市场进行详细系统的分析，确定研发产品类型、规格参数、性能指标、安全性能等信息
2.新产品研发的可行性评估
2.1 上级领导审批通过后，产品研发小组对相关产品情况进行调查;可行性分析、预测;总结、编写可行性研究报告
2.2 《可行性研究报告》上报上级领导，审批 OK后正式进入产品的研发阶段
3.形成产品设计方案
根据审批通过的产品《可行性研究报告》，产品研发小组编制《产品设计方案》
4.确定最终产品设计方案
4.1 市场部、研发部会同生产部从产品可行性、生产技术性、技术来源方面对产品进行评估、筛选出适合的方案
4.2 根据最终选出的《产品设计方案》确定产品设计投入，并进行综合比较，确定最终的《产品设计方案》，并进行项目立项，制定出《新产品开发进度时间表》
5.产品设计
根据确定的《产品设计方案》产品，开发小组成员进行产品设计、绘制产品设计相关图纸 及产品的测试检验标准
6.样品试制、测试
6.1 产品设计图纸经过项目负责人审批通过后，可进入样品试制阶段，准备样品制造所需的材料 等
6.2 样品试制完成后，对其进行性能检测，并保存测试报告，对于不合格的样品设计不合理的地方进行修改，并重新进行样品试制
7.投入批量生产
对产品进行鉴定，合格后将产品研发设计的相关资料进行保存并发行，再投入批量生产
开发计划书 篇7
1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。
2 适用范围
本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。
3 职责
3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。
3.2 项目部负责制定工程项目前期工作计划，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，-
房地产前期工作计划
3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。
4 程序内容
4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。
4.2 项目部负责起草公司向投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。
4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。
4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
4.9 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
4.10 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
4.11 项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
4.12 项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
4.13 项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。
4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
4.15 项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
4.16 项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
开发计划书 篇8
一、课程开发背景
江苏省常州市第二实验小学创办于1988年，位于常州市火车站东，历经几代人艰苦的努力，学校规模由小变大，办学条件不断改善，师资队伍不断壮大，教育质量也逐步提高。
近年来，学校以教育科研为先导，探索"自主、合作、探究"课堂教学模式，全面开展课程改革实验。新课程改革实验，校本课程开发的提出，更为学校的发展带来了新的机遇与挑战。学校认识到要发展必须进行创新，必须努力探索符合校情的具有特色的学校文化和育人途径。我们学校确立的培养目标是以艺术为抓手，弘扬中华民族的优秀文化，给学生有足够的时空去选择和创新，让学生充分享受愉快的童年生活。在学校领导经过认真的思考和研究之后，学校一致决定根据"学生有特长、学校有特色"的原则开发剪纸课程，把它作为学校开发的校本课程的重要内容，原因有以下几点：1、学生好动、爱玩，特别喜欢动手。学生喜欢用自己的作品反映童年的生活，用自己的作品反映对客观世界、自身生活的认识，用自己的作品表达自己的情感。剪纸正好利用了这一特点满足了学生的需要。2、校本课程的开发要立足学校特色，要能促进学校文化的形成。从1988年起，学校利用美术教师的资源，开设了学生剪、刻纸兴趣小组。学生兴趣浓厚，剪、刻纸水平日渐提高。学生剪、刻纸作品先后在市少年宫、省美术馆、中国少年儿童活动中心、英国、捷克等地方展出，并且结集出版，具有一定的基础，内部条件十分成熟。社区内有许多民间剪纸爱好者，喜爱用剪纸作品美化家庭和社区环境。开发剪纸课程具有良好的外部环境；3、剪纸历史悠久，是我国优秀的文化瑰宝。在以知识经济为主要特征的新世纪，加强学生对民间文化的学习，是每一所学校面临的一个重要课题。
融民族性、时代性、趣味性、创造性于一体的剪纸，不受年龄限制，入门容易，学生初学就可在剪纸创作中获得成功的喜悦，有利于促进学生个性的健康发展。同时，剪纸创作过程的情趣性、实践性、表现内容的自由性和评价标准的多样性，能提供学生创造活动最适宜的环境，有利于培养学生的创新精神和实践能力。剪纸教学所蕴涵的这些积极的教育价值也正是校本课程所追求的。
二、课程设计
(一)课程总目标
了解中国剪、刻纸的历史和文化，初步掌握剪、刻纸的技艺，弘扬中华民族优秀的剪、刻纸文化，培养学生的动手能力、创新意识和审美观，锻炼学生的意志，提高学生的思想道德素质，让学生充分享受愉快的童年生活。
基于素质教育的基本理念以及学校改革的目标，"剪、刻纸"课程总的设计理念为：以"人的发展"为核心，发展学生个性特长，提高学生审美能力的同时培养实践、创新等综合能力，陶冶高尚的情操。因此，课程目标设置如下：
1、使学生掌握剪、刻纸的相关知识。
2、掌握剪、刻纸的基本技法。
3、通过一系列活动了解剪、刻纸的悠久的历史，培养他们的兴趣，使他们受到美的感染与熏陶，提升审美能力、观察能力的综合能力。
4、坚持学生的自主选择和主动探究，发展实践能力，发展对知识的综合运用和创新能力，为学生个性充分发展创造空间。
(二)课程内容
根据我们的总目标，剪、刻纸校本课程的主要内容包括以下几方面：
1、剪、刻纸的基本技法的训练。
2、围绕剪、刻纸开展一系列活动：
(1)收集有关剪、刻纸历史背景资料，了解剪、刻纸的历史发展以及等剪、刻纸艺术门类的背景资料的收集及研究。
(2)访问民间艺人，了解各地的剪、刻纸特色，搜集相关的民间传说，了解不同地方的剪、刻纸风格及特色艺的术考察。
(3)参观各种展览，利用网络资源进行传统剪、刻纸、现代剪、刻纸及中外民间剪、刻纸艺术欣赏、评价，了解历代艺术大师及代表作的艺术欣赏、评价。
(4)对学生剪、刻纸作品进行展览。
三、课程实施
(一)实施层次
学校在抓好美术课堂教学主阵地的同时，把剪、刻纸教学向课处延伸，为在这方面有爱好和能力的同学创造更多的机会和条件，使他们得到进一步的提高和发展。
1、学科渗透。每门学科根据剪、刻纸课程的内容，结合自身学科特点，增加有关剪、刻纸内容，渗透在学科教学中。
2、开设专题讲座。
3、围绕剪、刻纸内容，开展综合实践活动和综合性学习。
4、开设剪、刻纸课。
5、开展剪、刻纸兴趣小组活动。
(1)面向全体学生。在各年级开展剪、刻纸教学。(每周在兴趣课中开设一了解剪、刻纸的基本知识节剪纸课，邀请专家和民间艺人进行讲座)
(2)班级兴趣小组。选取实验班开展剪、刻纸兴趣小组活动，学生根据自己的兴趣自愿报名参加，利用课余时间深入学习剪、刻纸。开展班级剪、刻纸交流评比。
(3)校级兴趣小组。选拔优秀苗子，进一步训练提高，利用周六周末艺校进行剪纸创作，研究剪纸艺术。
6、开展"剪、刻纸节"系列活动。
在具体的实施过程中，我们分三个阶段来进行：
第一阶段：激发学生兴趣，了解剪、刻纸的基本知识，并进行简单的操作实践。
1、激发兴趣
兴趣是推动学习活动的一种内在动力。特别是低年级学生由于受自己认知水平的限制，做什么事往往只凭单纯的兴趣，因此，我们始终坚持将培养和激发学生的兴趣贯穿在课程实施的过程中。首先要营造浓郁的剪、刻纸环境。学校常规管理要求中十分强调环境育人的功能，良好的环境能起到教育人、鼓舞人、培养人的效果。我们开展剪、刻纸要注重创设环境氛围，在教室走廊墙面设立剪、刻纸宣传橱窗；在学校最中心活动区还要特建剪、刻纸作品展室。环境，让学生展示自已的成功；环境，引导学生追求学习新知识的目标。让学生一来到学校就被这浓郁的剪、刻纸环境所深深吸引。其次，要开展丰富多彩的活动。围绕剪、刻纸，让学生通过现代媒体、查阅图书资料等多种渠道了解历代的剪、刻纸名家、讲讲他们勤学苦练的故事，介绍我国历史上有关剪、刻纸方面的趣闻轶事；观看有关介绍剪、刻纸家的影片，举行学生作品展、和家长一起开展剪、刻纸竞赛，切磋技艺，共同成长等丰富多彩的活动，使学生受到感染、明确事理、激发热情。
2、了解剪、刻纸的基本知识
剪纸是中国最普及的民间传统装饰艺术之一。大约因其材料易得、成本低廉、效果立见、适应面广而普遍受欢迎；更因它最适合农村妇女闲暇制作，既可作实用物，又可美化生活。全国各地都能见到剪纸，甚至形成了不同地方风格流派。剪纸不仅表现了群众的审美爱好，并含蕴着民族的社会深层心理，也是中国最具特色的民艺之一，其造型特点尤其值得研究。
民间剪纸是劳动人民为了满足自身精神生活的需要而创造，并在他们自己当中应用和流传的一种艺术样式。它生存于劳动者深厚的生活土壤中，不受功利思想和价值观念的制约，体现了人类艺术最基本的审美观念和精神品质，具有鲜明的艺术特色和生活情趣。
从技法上讲，剪纸实际也就是在纸上镂空剪刻，使其呈显出所要表现的形象。劳动群众凭借自己的聪明才智，在长期的艺术实践和生活实践中，将这一艺术形式锤炼得日趋完善。形成了以剪刻、镂空为主的多种技法，如撕纸、烧烫、拼色、衬色、染色、勾描等，使剪纸的表现力有了无限的深度和广度。细可如春蚕吐丝，粗可如大笔挥抹。其不同形式可粘贴摆衬，亦可悬空吊挂。由于剪纸的工具材料简便普及，技法易于掌握，有这其他艺术门类不可替代的特性，因而，这一艺术形式从古到今，几乎遍及我国的城镇乡村，深得人民群众的喜爱。
3、简单的操作实践
剪纸的表现方法很多，这里重点介绍单色剪纸：
(1)阳刻剪纸
通常是采用红纸黑纸或其它颜色的材料剪刻出来的单色剪纸作品。阳刻剪纸的特征是保留原稿的轮廓线，剪去轮廓线以外的空白部分。它的每一条线都是互相连接的，牵一发将动全身。
(2)阴刻剪纸
阴刻剪纸的特点与阳刻剪纸恰恰相反，就是刻去原稿的轮廓线，保留轮廓线以外的部分。所以阴刻剪纸的特征是它的线条不一定是互连的，而作品的整体是块状的。
(3)阴阳结合
阴阳结合就是根据画稿里的虚实关系的需要采取阴刻和阳刻交叉的办法，能使画面效果更为丰富，主次更加分明。
(4)剪影
它通过物象外轮廓来表现形象，所以它最注意外轮廓的美和造型。我国著名画家和美术教育家徐悲鸿先生曾说，剪影以"剪纸的形式"表现了"一个高级的造型心灵"。英国民间流行的"剪影画"就是用黑纸剪出物象的影子，用黑影构成了画面，这种剪影画后来还发展成为一种电影的形式。前民主德国的剪影片《山神与打谷者》就是其中一例。中国早期的皮影戏与剪纸艺术实际上也是相互借鉴和影响的。所以，作为一种艺术形式，它是独具一格的。
第二阶段：陶冶学生性情，教给方法，掌握一定的基本技能
通过开设剪、刻纸欣赏课，带领学生欣赏剪、刻纸作品，引领学生走入艺术殿堂。使学生们受到美的熏陶与感染，陶冶他们的性情，培养他们的审美能力。
在剪、刻纸指导过程中，我们采用"一看二画三剪刻四修改五设计六评"的六步一环教学法，逐步培养学生剪、刻纸的能力：
一看看范作。学生的知觉常表现得较笼统，不易发现的特征和事物间的联系。因此应指导学生比较同类事物的不同表达方法，了解一般的表现手法。
二画画范作。学生在了解了一般表现方法之后，再让学生根据范作进行描绘，这样有利与学生进一步了解和掌握剪、刻纸的表现方法。
三剪刻剪刻范作。在画好范作的基础上，尝试对范作进行剪刻。在学生操作时教师应及时矫正学生的用刀的方法。
四修改修改范作。请学生对范作的剪刻过程中碰到的问题进行交流，并请大家讨论对这些问题的解决方法。最后在此基础上对范作进行修改。
五设计设计作品。在对范作的掌握的基础上，尝试对范作进行新的设计。
六评评作品。评作品是整个教学中至关重要的一步，是剪、刻纸指导的延续和提高。因此，在教学中，要充分调动学生的主观能动性开展自评、互评、点评，建立良好的评价机制、激发学生的剪、刻纸的兴趣。
第三阶段：了解各大流派，掌握各种剪刻纸的风格，热爱祖国优秀文化
古今剪、刻纸名家众多，全国各地都能见到剪纸，甚至形成了不同地方风格流派。蔚县剪纸 河北剪纸 扬州剪纸 山西剪纸 江苏剪纸 安徵剪纸 湖南剪纸 山东剪纸 、它们风格各异。在这一阶段，可以引导学生去搜集各种各地剪、刻纸的代表作，让学生进行"三分钟代表作介绍"，由学生自已来展示各地代表作品的风貌和品味，使学生在观察比较中，了解各大流派的风格特点，为掌握各种的风格奠定基础。
学生在教师的指导下，通过长时间的临摹、剪刻，能够对某种地方剪、刻纸有个大致的了解，而且印象深刻。增强了他们对祖国民间文化的热爱和对文化的理解。
(二)课程评价
评价分两部分：
其一是作品展览。开展多种形式的校内、校外学生作品展览，加强宣传和对学生进行鼓励。
其二是建立个人的成长记录袋。内容包括：(见表一)
1、采用等级制记录学生剪纸学习情况(兴趣、技能、态度等方面)。教师、同学、家长参与评价。
2、作品集：每个阶段学生的优秀作品，获奖作品，荣誉证书等。
3、小评论：针对某一作品进行的同学、老师及自己的评价。
4、期末评语：记录"家长说"、"老师说"、"同学说"、"自己说"等方面的综合评价。
附：
学生剪纸内容的选择原则：
1、民族性：体现民族特色，发扬民间优秀的艺术传统，增强民族自豪感。
2、时代性：体现时代精神，适应发展趋势，利用现代美术资源。
3、趣味性：适应学生的身心特点，循序渐进，寓教于乐。
4、创造性：培养学生的形象思维能力、创新精神和实践能力。
剪纸系列课程分为低、中、高三个年级段，总体要求见下表：
年级段表现手法表现内容
低年级临摹和想像临摹为主
中年级想像和创作校园生活为主
高年级写生和创作民族民间风情为主
开发计划书 篇9
一、策划的总体思路
1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、 项目背景
1.用地概述
地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。
该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59㎡(合17.53亩)。
2.项目规划
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85㎡
住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32㎡
办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36㎡
停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36㎡)。
建筑密度：42%
绿地率：25%
容积率：4.5
3.规划设计要点
《苏州世景国际方案设计说明》(略)
4.用地红线图
(略)
三、项目资源分析、项目目标的界定
---效益和品牌
1. 项目销售按目标计划顺利完成
第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。
综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标--树立品牌
原理：达到商业房地产的三赢境界
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。
品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。
所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：
消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。
最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议
1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。
2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。
3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。
4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制"总价"，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。
六、项目的SWOT分析
1. 项目优势
地理位置优越，商圈人气兴旺
世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。
商业配套完善，商业活动便捷
由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。
属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大。项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。
2. 项目劣势
周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。
虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。
目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。
目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。
3. 机会点
经济发展利好因素
长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。
地理区位优势
目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。
项目连动实现价值最大化
本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。
中心城市的建设汇聚了人气
随着政府发展“发展中心城市”力度加大，朝阳区对“五区三县”的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
4. 风险
市场因素
可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。
同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
自身因素
与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。
5. 综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的"投入产业比"，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：
一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;
二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的"商业步行街"、"一站式购物"的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。
三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。
七、市场机会发现
本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：
1.常规市场机会发现
“传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资)，商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。
2.新生代市场机会发现
政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。
城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。
3. 创造市场机会发现
新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。
新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。
新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。
4. 延伸价值
"新都市主义"规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视"新都市主义"的规划观念及延伸价值。
"艺术化"建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：
(1)实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑；
(2)艺术建筑学阶段，视建筑为"凝固的音乐";
(3)机器建筑学阶段，把建筑看作"住人的机器";
(4)空间建筑学阶段，认识到"空间是建筑的主角";
(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。
"主题性"环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。
"后价值开发"的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。
开发计划书 篇10
项目计划书的作用：制定项目开发计划的目的是用文件的形式，把对于在开发过程中各项工作的负责人员、开发进度、 所需经费预算、所需软、硬件条件等问题作出的安排记载下来，以便根据本计划开展和检查本项目的开 发工作。编制内容要求如下：
1 引言
1.1编写目的
说明编写这份项目开发计划的目的，并指出预期的读者。
1.2背景
说明：
a.待开发的软件系统的名称;
b.本项目的任务提出者、开发者、用户及实现该软件的计算中心或计算机网络;
C.该软件系统同其他系统或其他机构的基本的相互来往关系。
1.3定义
列出本文件中用到的专门术语的定义和外文首字母组词的原词组。
1.4参考资料
列出用得着的参考资料，如：
a.本项目的经核准的计划任务书或合同、上级机关的批文;
b.属于本项目的其他已发表的文件;
C.本文件中各处引用的文件、资料，包括所要用到的软件开发标准。 列出这些文件资料的标题、文件编号、发表日期和出版单位，说明能够得到这些文件资料的来源。
2 项目概述
2.1 工作内容
简要地说明在本项目的开发中须进行的各项主要工作。
2.2主要参加人员
扼要说明参加本项目开发工作的主要人员的情况，包括他们的技术水平。
2.3产品
2.3.1程序
列出需移交给用户的程序的名称、所用的编程语言及存储程序的媒体形式，并通过引用有关文件，逐项说明其功能和能力。
2.3.2文件
列出需移交给用户的每种文件的名称及内容要点。
2.3.3服务
列出需向用户提供的各项服务，如培训安装、维护和运行支持等，应逐项规定开始日期、所提供支持 的级别和服务的期限。
2.3.4非移交的产品
说明开发集体应向本单位交出但不必向用户移交的产品(文件甚至某些程序)。
2.4验收标准
对于上述这些应交出的产品和服务，逐项说明或引用资料说明验收标准。
2.5完成项目的员迟用限
2.6本计划的批准者和批准日期
3 实施计划
3.1工作任务的分门与人员分工
对于项目开发中需完成的各项工作，从需求分析、设计、实现、测试直到维护，包括文件的编制、审批、打印、分发工作，用户培训工作，软件安装工作等，按层次进行分解，指明每项任务的负责人和参加人员。
3.2 接口人员
说明负责接口工作的人员及他们的职责，包括：
a .负责本项目同用户的接口人员;
b.负责本项目同本单位各管理机构，如合同计划管理部门、财务部门、质量管理部门等的接口人员;
c.负责本项目同各分合同负责单位的接口人员等。
3.3进度
对于需求分析、设计、编码实现、测试、移交、培训和安装等工作，给出每项工作任务的预。定开始日期、完成日期及所需资源，规定各项工作任务完成的先后顺序以及表征每项工作任务完成的标志性事件(即所谓"里程碑")。
3.4预算
逐项列出本开发项目所需要的劳务(包括人员的数量和时间)以及经费的预算(包括办公费、差旅费、机时费、资料费、通讯设备和专用设备的租金等)和来源。
3.5关键问题
逐项列出能够影响整个项目成败的关键问题、技术难点和风险，指出这些问题对项目的影响。
开发计划书 篇11
一、项目总体简介
hf，位于莞城、东城及南城的三界交汇处，毗邻dg市府与国际会展中心，是dg市最核心的黄金地段，具有标杆楼盘的权威性。它不仅是dgCBD内唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政与商业的完美中心结合点。
hf，背靠优美秀丽的黄旗山，左右与马鞍山、状元山紧衔相依，地理位置得天独厚，自然生活资源丰富。蓊郁的嘉木、清新的空气，眺望诗情画意的山峰，近享零距离天然氧吧。大自然的宁谧素静，令人感到尘世所有铅华的喧嚣一概远去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自乐的唯美生态公园中。
hf，三山环绕、藏风纳气，是dg市典型的聚宝盆式绝版风水宝地，是自然资源与黄金地段浑然天成的完美结合。豪宅与别墅、公寓与商业，其攀越升值的空间无限放大，不愧是各界名流豪绅及城市新贵宜居宜商首选之地。
二、目标群体分析
目标群体对象：
教师、科技人员、高级技工、企业管理高级白领、公务员、私营业主，其它相对高收入行业的人士，年龄阶段以20---35岁为主，主要生活及工作区域位于dg市内，一般被称为城市新中产阶级或城市新贵。
2、目标群体特征：
经济收入相对较高且稳定，具有一定的经济实力;
2)较高的文化品味及良好的精神气质;
3)追求简约时尚的风格，注重健康的生活品味;
4)通过经济性过渡及事业追求，最终实现高层次地位及贵族爵士生活;
5)信奉传统的优秀品质，具有一定的传统文化底蕴，也不断接受及丰富现代社会文化;
6)具有人文关爱情怀，有责任心和社会道德，除满足于其行业内的成功及专业领域的成就外，更着重于最大限度对一种精神生活的追求及享受。
目标群体综述：
主要来自dg本地及投资者，以及一些想扎根dg的外地商人及高级职工，对健康、家庭的生活品位极为关注，是社会的中流砥柱群体。
不难发现，目标群是一群高文化素质、高生活梦想且具有一定经济实力的社会中坚精英人士，他们追求社会的认同感，也追求健康时尚的生活品位;他们既崇尚东方的统传风格，也青睐现代与传统完美结合的精典版本;他们既注重典雅简约、悠闲高贵的生活情调，也向往自由奔放、返璞归真的自然心境。
三、蓝爵项目SWOT分析
1、优势(S)
1)、项目位于dg市体育路与旗峰咱的交汇处，临近交通线路主干道，交通发达、出行方便，是dg城市中的核心商业地段，周围商业氛围极其浓厚。商铺投资潜力巨大、物业升值空间无限，定会吸引众多消费群体的青睐及投资。
2)、项目市场分析透彻，消费群体定位准确，追求简约时尚的生活品味，已是城市新贵一种时髦的追求潮流;且最近数年dg市的人口结构分化重组较大，中产阶级人口比重迅速增加，更为该项目的市场完美需求，提供了零风险保驾护航糸数。
2、 劣势(W)
1)、hf项目前一、二期定位于为大户型豪宅及别墅，楼盘开阔壮观、旷大豪奢，其内涵以传统的儒家文化和古典元素为主，而三期项目则主要以小户型公寓和写字楼为主，侧重于追求一种简约时尚、内敛雅趣的风格。户型的转变、风格的迁异、文化的定位，使得其必须存一个有机的文化传承及默契结合点，否则会产生文化断层和风格变异之感，不利于项目的整体命脉的成熟完美。
2)、小户型的消费群体，除追求简约雅致的高贵生活品味外，亦有用来长期投资或经济性过渡，故在选购及租赁时，如果市场定位偏颇及推广效果不佳，则会产生迟疑及动摇的犹豫心态，不利于项目的迅速成长及至臻完善。
3、 机会(O)
1)、dg市近期经济发展迅猛，楼市蓬勃发展，宜居宜商的地产投资潜力巨大，升值既快又高，蕴含着巨大的商机和财富。
2)、项目周边正在开发的楼盘增均以大户型为主，正规开发的小户型公寓项目不多，而此项目正好填补了这一区域的市场空白，使得市场需要和项目供求守恒持平、相得益彰。
4、 威胁(T)
1)、项目附近的几处正在开发的住宅项目，也有较少的小户型住宅，冲击了竟争市场，势必会分流部分潜在客户。
2)、项目周边商业氛围浓郁，高业楼盘此起彼伏、枇次节鳞，形成了强烈的竟争犄角之势，如果商业写字楼盘市场定位及价格定位不够准确合理，则很能达到预期的理想状态。
四、蓝爵市场定位
项目定位于dg市城市豪宅标杆，城市新贵宜居宜商首选佳地，楼盘表现形式为写字楼、商业及小户型公寓，追求的是一种简约时尚、温馨浪漫(现代)、精致内敛、典雅高贵(传统)的东韵西技格调。
五、蓝爵卖点归纳
1、简约风格，简单而富有品位;美观实用，凝聚独具匠心的理念。设计新颖、构造质朴、健身棋牌、咖啡娱乐、休闲会所一应俱全，不用遵循别人的现实，自已做主设计自已的生活，城市新贵以低碳的生活方式尽情享受舒适低调的奢华。
2、自然传统的底蕴、休闲时尚的气息，在清新的氛围里、于静静的遐想中，还我们城市新贵一个洒脱自由、高雅幽静的心灵家园。
3、没有过多斑斓绚丽的色彩，没有过多繁文缛节的线条，城市新贵却发现陶醉的意境里每一个细节都是如此地跳跃、每一个画面都是如此地精美、每一颗心灵都是如此地高雅。
4、夜幕降临、华灯初升，远眺的旗峰山脉若隐若现，蹁踱于温馨的房间，透过朦胧的夜色，静静观赏花园里花草树木沉浸在皎洁月华下轻轻地舒展，拾掇时光流淌的瞬间，让心灵摈弃纷繁的忙碌、御下沉重的压力，让高贵轻松的脚步再次回归自我、回归真实、回归自然。
5、舒爽精致的单身公寓，适合一个人的精彩自由，也可容纳两人世界的浪漫，是富有阳刚气息男士结束奔波、停泊酣梦的港湾;
女人三十如花，恰似幽幽绽放的玖瑰，随性浪漫的小女人徜徉在爱与被爱的甜美惬意中，收藏着真正属于自已的美好与憧憬;
“一家三口、其乐融融”，含蓄而高雅，传递着温馨高贵的气息;简约而奢华，洋溢着美满家庭的幸福。
6、生活若有味道，在蓝爵的韶光里，那该是一种馨香;
生活若有姿态，在蓝爵的心野间，那该是一种优雅;
生活若有风景，在蓝爵的风情中，那该是一种高贵。
六、蓝爵软文秀稿
1、蓝爵软文(设计插图及排版另行构思)
总有一种品质，永远不被时光冲淡，
有一种方式，它低调、简约，时时洋溢着浓浓的人文趣味，
时光的轮回中，始终铭刻着一份含蓄内敛的沉淀。
总有一种时尚，让无数人竟相追慕
有一种气质，它自由、奔放，处处显露出淡淡的温馨与雅致
时光的流逝中，时尚人士顶礼膜拜的摩登传奇
总有一种高贵，景行景止方可抵达
有一种品位，它静谧、平和，无声无息诠释着高雅和雍容
时光的飞越中，由内及表流淌着一份无形的奢华
2、蓝爵秀稿(设计插图及排版另行构思)
放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷
舒适精致、简约优雅、温馨浪漫
生活的品味藏于内心的高贵
奋斗、享受、超越
观览人生万象，最美的角度是揽目俯视
品味高贵生活，最真的方式是简约高雅
让含蓄与包容再次印证胸襟的辽阔与博大
让奋斗与享受在阳光下演绎着生命的完美
典雅是一种优美，让心灵陶醉在那一片葱翠之上
家庭是一种温馨，让幸福荡漾在那一方欢歌笑语中
高贵是一种境界，让享受倾注在那一份别样的情趣里
七、项目推广策略(后续)
八、商业推广方案(后续)